9 erreurs à éviter quand on magasine une hypothèque

On répète souvent que l’achat d’une propriété, c’est le plus important d’une vie. Qui plus est, la très grande majorité des acheteurs achètent leur maison à crédit grâce à une hypothèque.

Cette étape cruciale doit toutefois être bien planifiée : autrement, vous pourriez payer plus cher que nécessaire. Voici donc 9 erreurs à éviter à ce moment déjà assez stressant.

Selon Mathieu Ste-Marie, courtier hypothécaire pour Hypotheca, la première erreur à éviter est d’accepter la première offre de son institution financière.

« Il ne suffit pas de se dire : je suis avec la banque [X] depuis 20 ans, je vais prendre mon hypothèque là parce qu’ils vont me faire la meilleure offre en partant », explique-t-il.

Au contraire, il est prudent d’aller voir ailleurs et de comparer les offres de différents prêteurs. Faire affaire avec un courtier hypothécaire peut aussi vous permettre d’avoir une vue d’ensemble des possibilités qui s’offrent à vous.

Comme quelques points de pourcentage peuvent signifier un paiement plus élevé de quelques dizaines, voire quelques centaines de dollars, sur chaque paiement, il est tentant de se tourner vers le taux hypothécaire le plus bas.

Mais de ne pas considérer d’autres facteurs au moment de signer son hypothèque pourrait vous coûter plus cher, souligne Mathieu Ste-Marie.

« Il existe un éventail de produits et de possibilités, dit-il. Le meilleur taux n’est pas nécessairement la meilleure option pour vous. Un taux plus bas offre parfois moins de flexibilité sur le produit, par exemple un terme hypothécaire plus long ou l’impossibilité de transférer l’hypothèque sur une autre propriété. »

Le taux variera aussi si le prêt est assuré ou non, ce qui dépend de la mise de fonds, indique le courtier.

« En payant la fameuse prime “SCHL”, la banque prend moins de risques avec son prêt : s’il arrive quoi que ce soit, que vous n’êtes pas capables de payer votre hypothèque ou que la maison dépérit, c’est l’assureur du prêt qui va payer », note M. Ste-Marie.

Celui-ci conseille d’ailleurs aux premiers acheteurs de ne pas investir toutes leurs économies dans la mise de fonds. « Il faut en garder une partie pour la faire fructifier ou pour financer d’autres projets », suggère-t-il.

Sans surprise, votre cote de crédit influencera votre capacité à vous endetter. Plus cette cote est élevée, plus vous obtiendrez un prêt élevé ainsi qu’un taux d’intérêt plus avantageux.

La cote de crédit est ce qui vous qualifie comme « bon » emprunteur auprès des institutions financières.

« Quelqu’un avec une excellente cote de crédit n’aura pas de difficulté à obtenir un bon prêt hypothécaire, indique Mathieu Ste-Marie. À l’inverse, quelqu’un avec une moins bonne cote pourrait avoir un taux d’intérêt plus élevé. »

Pour ceux qui ont une cote jugée mauvaise (en bas de 600), les prêteurs de type A, à savoir les principales institutions financières, pourraient refuser de vous accorder une hypothèque. Il faudra alors se tourner vers les prêteurs de type B, qui sont plus flexibles, mais plus gourmands sur les taux.

Ces derniers permettent à des individus ayant eu moins de chance financièrement d’accéder à la propriété. « Si vous avez déjà fait faillite, ils prendront votre dossier si vous êtes libéré, illustre Mathieu Ste-Marie. Si vous avez eu des problèmes financiers ou que vous êtes travailleur autonome depuis peu, il existe des solutions. »

Mais attention : certains de ces prêteurs exigent une mise de fonds minimale de 20 %, voire parfois plus, pour garantir leur prêt.

Le marché immobilier étant à la faveur des vendeurs, les acheteurs disposant d’une préapprobation hypothécaire sont favorisés, indique Mathieu Ste-Marie.

« Ça serait une grosse erreur de visiter des propriétés et de faire des offres d’achat sans une lettre d’approbation hypothécaire, estime le courtier. S’il y a plusieurs offres sur la même maison, ceux qui sont déjà approuvés au crédit seront privilégiés. »

D’ailleurs, une approbation hypothécaire indiquera exactement quel montant vous avez les moyens d’emprunter pour acheter une propriété. Il serait décevant de déposer une offre d’achat pour ensuite vous faire dire par votre institution financière que vous n’en avez pas les moyens.

Hormis le taux d’intérêt, la durée (terme) du prêt avant son renouvellement doit aussi peser dans la balance.

« Il faut vous demander ce que vous voulez faire dans les prochaines années. Avez-vous l’intention de demeurer longtemps dans votre propriété, ou comptez-vous déménager dans deux ou trois ans? », demande Mathieu Ste-Marie.

Si vous prévoyez des changements à court ou moyen terme, qui pourraient influencer votre hypothèque ou le montant de vos versements, mieux vaut négocier un terme de courte durée qui ne vous liera pas les mains et n’engendrera pas de coûteuses pénalités.

Par ailleurs, si vous sécurisez un taux fixe pendant cinq ans, il est possible que vous perdiez au change, si les taux variables sont plus avantageux.

Dans le même ordre d’idées, le montant total de l’hypothèque à contracter peut varier selon vos projets.

« Disons qu’une personne veut acheter une propriété et qu’elle entrevoit des travaux à faire, suppose Mathieu Ste-Marie. Il est alors plus avantageux de prendre un prêt rénovation à même l’hypothèque, et donc d’avoir une hypothèque plus grosse, que de payer les travaux avec la marge de crédit ou la carte de crédit, qui ont des taux d’intérêt plus élevés. »

Ainsi, il vaut mieux prévoir ses besoins à l’avance.

« Si votre terme hypothécaire vient à échéance dans un an, par exemple, je vous invite à vous demander quels sont vos projets. Voudriez-vous aller chercher de l’équité pour un achat important, pour payer des dettes, vous lancer en affaires? Vous pourriez même inclure le paiement mensuel de votre voiture sur votre hypothèque pour bénéficier du taux d’intérêt plus bas. »

De nombreuses hypothèques permettent le remboursement anticipé d’une partie de la somme. Si vous obtenez une augmentation de salaire ou une entrée d’argent imprévue, il peut être tentant de s’en servir pour diminuer sa dette plus rapidement, voire entièrement.

Mais attention aux pénalités si vous remboursez votre prêt trop rapidement!

Rappelez-vous : c’est en vous prêtant de l’argent que les institutions financières en font. D’ailleurs, c’est pour cette raison qu’elles incluent des pénalités si vous remboursez votre prêt trop rapidement, parce que vous les privez des intérêts qu’elles obtiendraient si vous suiviez le rythme de remboursement entendu par la durée du terme.

« C’est important, à ce moment-là, de poser des questions avant de signer, indique Mathieu Ste-Marie. Certaines institutions financières vous permettent de payer de 10 à 20 % du prêt initial, chaque année. »

Ces dernières équivalent généralement à quelques mois d’intérêts.

Dans la même veine, Mathieu Ste-Marie signale que trop peu d’emprunteurs prennent le temps de lire leur contrat hypothécaire en entier où l’on retrouve pourtant plusieurs informations cruciales, dont ces fameuses pénalités.

« Personnellement, j’invite toujours mes clients à bien lire le contrat pour savoir ce qu’il contient et à quoi s’attendre. »

Bref, lire un contrat n’est pas aussi divertissant que doomscroller sur les réseaux sociaux, mais se prêter à l’exercice permet de réagir adéquatement en cas de situation imprévue.

Que votre terme hypothécaire actuel soit de cinq, trois ou deux ans, son renouvellement nécessite un certain temps.

S’y prendre trop à la dernière minute pourrait vous coûter cher.

« Si vous magasinez une nouvelle hypothèque et que ça vous force à changer d’institution financière, il faut alors prévoir des démarches auprès d’un notaire et d’autres étapes qui prennent généralement de trois semaines à un mois », explique Mathieu Ste-Marie.

Si vous réalisez que votre prêt arrive à échéance sous peu, il est possible que vous tombiez sur un « prêt ouvert » dans l’entre-temps, ce qui s’accompagne généralement d’un taux d’intérêt plus élevé.

Aussi : plus vous vous y prenez à la dernière minute, moins vous aurez le loisir de magasiner les offres!