Rembourser son hypothèque au plus vite ou investir son argent?

On le sait : tout coûte plus cher, y compris se loger. Si vous êtes propriétaire et disposez d’une certaine marge de manœuvre financière, vaut-il mieux l’utiliser pour rembourser votre hypothèque plus rapidement ou investir cet argent ailleurs? On a posé la question à Lily Morel, courtière hypothécaire chez Hypotheca, et à Sandie Bouthillette, conseillère en sécurité financière. Leur réponse est la même : ça dépend.

Avant de choisir entre rembourser son hypothèque plus rapidement ou investir, Lily Morel recommande de régler deux choses. D’abord, rembourser les dettes dont le taux d’intérêt est plus élevé, comme un prêt personnel ou une carte de crédit. Ensuite, conserver une épargne facilement accessible équivalant à environ deux mois de dépenses pour pallier les imprévus.

« Beaucoup de gens n’y pensent pas », souligne la courtière hypothécaire. « Mais c’est seulement une fois les dettes plus coûteuses remboursées et un coussin financier constitué qu’on peut commencer à penser à la suite. »

Vous avez fait ces deux devoirs? Félicitations, vous êtes prêt pour la prochaine étape. La meilleure stratégie dépendra alors de votre profil d’investisseur, de vos projets et de votre tolérance au risque, nuance Sandie Bouthillette.

Vous devrez aussi déterminer vos objectifs à court et à moyen terme. Si vous prévoyez acheter une voiture, faire un voyage ou financer un autre projet dans quelques années, il peut être plus judicieux de conserver cet argent dans un placement accessible plutôt que de l’injecter dans votre hypothèque.

À l’inverse, si votre priorité est surtout de réduire votre endettement et de vous donner plus de marge de manœuvre à long terme, vous pourriez utiliser cet argent pour rembourser plus rapidement votre hypothèque.

« Si, pour vous, avoir une hypothèque à payer représente une charge émotionnelle, il peut être tout à fait pertinent de privilégier le remboursement », note-t-elle. « Réduire plus rapidement le solde hypothécaire permet de diminuer les intérêts payés, les obligations futures et l’exposition à une hausse de taux au renouvellement. Pour certaines personnes, la tranquillité d’esprit associée à une dette moins élevée a aussi beaucoup de valeur. »

« Quelqu’un qui est relativement jeune et qui peut se permettre un horizon de placement de vingt ou trente ans peut avoir intérêt à investir », poursuit-elle. « Mais il faut aussi penser aux projets à venir. Ce n’est pas idéal d’avoir tout son argent immobilisé dans la propriété et de ne plus avoir de marge de manœuvre. »

À long terme, le rendement de certains placements (allô, intérêts composés!) peut dépasser le taux d’intérêt d’une hypothèque. Dans ce cas, investir peut rapporter davantage que ce que vous économiseriez en remboursant votre prêt plus rapidement.

« Il faut aussi tenir compte des fluctuations des marchés. La valeur d’un placement peut diminuer à court terme, mais un horizon de placement plus long permet généralement de mieux absorber ces variations », relève la conseillère.

Lily Morel et Sandie Bouthillette ont toutes deux préparé des scénarios pour montrer concrètement ce qui peut arriver selon que vous choisissez d’investir ou de rembourser votre hypothèque plus rapidement.

« Si vous disposez d’une marge de manœuvre de 500 $ par mois après avoir payé vos dettes, vous pouvez choisir de l’investir, de rembourser votre hypothèque plus rapidement ou même de faire un peu des deux », explique Mme Morel.

Pour trancher, il faut notamment comparer votre taux hypothécaire au rendement que vous pourriez raisonnablement espérer obtenir en investissant.

« Si votre taux hypothécaire est de 4 %, chaque remboursement anticipé vous permet d’éviter de payer des intérêts sur cette portion du capital », illustre Mme Morel. « À l’inverse, si votre CELI n’est pas maximisé, il peut aussi être intéressant d’évaluer le rendement que vous pourriez obtenir en y investissant cette somme. »

À l’inverse, plus votre taux hypothécaire est élevé, plus le remboursement accéléré devient intéressant, puisqu’il permet de réduire le capital sur lequel les intérêts sont calculés.

« Si votre taux hypothécaire est relativement bas, autour de 2 % ou 3 %, il peut être intéressant de privilégier les placements dans votre CELI, selon le rendement attendu et votre tolérance au risque. Si votre taux hypothécaire grimpe plutôt autour de 4 % ou 5 %, vous pourriez aussi envisager de répartir votre marge de manœuvre entre le remboursement de l’hypothèque et l’investissement. »

Évidemment, vous pourriez aussi investir dans des fonds enregistrés comme un Régime enregistré d’épargne retraite (REER), mais gardez en tête qu’au moment de décaisser, vous devrez payer de l’impôt sur les sommes.

Certains planificateurs financiers peuvent proposer à des propriétaires, notamment au moment d’un renouvellement hypothécaire, de refinancer une partie de leur prêt pour dégager des liquidités à investir, par exemple dans un CELI.

Dans un scénario préparé par Lily Morel, une personne refinance son hypothèque à hauteur de 50 000 $ et investit cette somme pendant dix ans dans un CELI, avec un rendement annuel moyen hypothétique de 8 %. Pendant ce temps, elle rembourse ce refinancement à raison de 516 $ par mois. Après dix ans, le placement aurait généré environ 32 480 $ de rendement. Si cette même personne utilisait plutôt ces 516 $ par mois pour rembourser une hypothèque de 50 000 $ à un taux de 4,49 %, elle aurait éliminé sa dette au bout de dix ans, tout en ayant payé environ 12 000 $ en intérêts. Un écart non négligeable.

Pour pousser la comparaison encore plus loin, Sandie Bouthillette a, elle aussi, fait les calculs sur une période de vingt ans. Elle prend l’exemple d’une propriété de 400 000 $.

Dans un premier scénario, une personne qui dispose de 400 000 $ peut choisir d’acheter sa maison comptant, puis d’investir chaque mois l’équivalent du paiement hypothécaire qu’elle aurait eu à faire.

Elle peut aussi verser une mise de fonds de 100 000 $, conserver une hypothèque de 300 000 $ et investir immédiatement les 300 000 $ restants. Selon les hypothèses retenues dans ce scénario, cette deuxième option mène à un patrimoine financier plus élevé après 20 ans, malgré les intérêts payés sur l’hypothèque.

Dans un deuxième scénario, deux personnes ont la même hypothèque et disposent chacune de 500 $ supplémentaires par mois. La première investit cette somme dès le départ. La seconde l’utilise pour rembourser son hypothèque plus rapidement, puis commence à investir une fois la dette éliminée. Selon les hypothèses retenues, le remboursement accéléré permet d’économiser des intérêts et de devenir propriétaire sans dette plus tôt, tandis que l’investissement mensuel mène à un portefeuille plus important après 20 ans.

En somme, rembourser son hypothèque permet d’économiser des intérêts et de réduire sa dette plus rapidement ; investir offre un potentiel de rendement supérieur, mais comporte aussi davantage de risques.

Finalement, il n’existe pas de stratégie universelle. Votre taux hypothécaire, votre horizon de placement, vos projets, votre tolérance au risque et votre besoin de tranquillité d’esprit pèseront tous dans la balance. Au moment du renouvellement, mieux vaut donc faire les calculs – idéalement avec un professionnel – avant de décider s’il faut rembourser davantage ou investir.

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