La propriété privée, un des piliers du rêve américain. Mais avec les hausses de prix des dernières années, les premiers acheteurs ont de plus en plus de mal à passer chez le notaire. Serait-ce une bonne idée de leur donner de la marge de manœuvre en permettant d’étirer l’hypothèque sur 30 ans, au lieu du 25 actuel? Modification de l’amortissement ou incitatifs gouvernementaux, les politiciens r’virent leur chandail de bord à chaque quatre ou cinq ans. L’objectif reste le même: encourager l’achat tout en limitant les dettes. Beau défi!

Actuellement, l’amortissement maximal pour un prêt hypothécaire est de 25 ans pour les prêts assurés. Qu’est-ce qu’un prêt assuré? En mettant moins de 20% de la valeur de la propriété en mise de fonds (cash down, en bon français), vous êtes obligé d’avoir une hypothèque assurée par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement). Beaucoup de premiers acheteurs sont dans cette situation. Si vous achetez un condo à 250 000$, 20%, c’est quand même 50 000$.

Lorsqu’on met plus de 20% de cash down, on n’a pas à faire assurer son hypothèque par la SCHL et certaines institutions financières nous permettent de rembourser sur 30 ans plutôt que 25. Mais est-ce que ça vaut la peine? Cinq ans de plus à payer de l’intérêt, c’est quand même long, et c’est plusieurs milliers de dollars en intérêt en plus.

Oui, mais ça réduit les paiements mensuels.

La période d’amortissement désigne le nombre d’années total nécessaire au remboursement complet de votre hypothèque (par exemple, 25 ans). Le terme du prêt est la durée de votre contrat et du taux d’intérêt (par exemple, cinq ans à taux fixe). Il faut ensuite négocier pour les modalités du remboursement du reste du prêt.

Notez aussi qu’il existe déjà plusieurs incitatifs à l’achat d’une première propriété, comme le RAP, le montant pour l’achat d’une habitation et le remboursement de la TPS/TVH sur les habitations neuves.

On a déjà permis d’étaler un prêt hypothécaire sur 40 ans (parlez-en à vos parents!). Mais dans la foulée de la crise financière de 2008, le gouvernement Harper avait resserré les règles peu à peu, pour réduire le risque et l’endettement des Canadiens. Depuis 2018, le gouvernement Trudeau a implanté un test de résistance des acheteurs, qui simule une soudaine hausse des taux d’intérêt. Le but est de vérifier si vous avez les reins financiers assez solides pour encaisser une telle hausse.

Vous me direz qu’actuellement, une hausse est peu probable. Vous avez probablement raison. Et sur le long terme, la valeur de votre actif (la propriété) a de bonnes chances d’augmenter et de couvrir les intérêts payés. Mais en même temps, chaque fois qu’une crise survient, on se rend compte qu’on n’y était jamais totalement préparé.

Parmi les arguments pour faire passer de 25 à 30 ans la durée d’amortissement d’un prêt, on compare avec ce qui se fait déjà. Après tout, ceux qui ont mis 20% ou plus de cash down et obtenu un amortissement de 30 ans n’ont pas encore causé de krach. Pour les institutions financières, ce type d’acheteurs pose un risque acceptable.

Alors, si vous y étiez éligible, quels avantages auriez-vous à bénéficier d’un prêt amorti sur 30 ans?

En étirant votre prêt, vous payerez plus d’intérêts au bout du compte, ça c’est clair. Mais une bonne astuce consiste à profiter de la possibilité de faire une remise annuelle d’environ 10-20%, c’est-à-dire payer davantage que ce que vous devez. Ça permet d’accélérer le remboursement, tout en conservant la possibilité de payer de plus petits montants mensuels.

Si vous vous cherchez un nouveau passe-temps, essayez de jouer avec les simulateurs de prêts hypothécaires des différentes institutions financières. J’ai choisi un terme de cinq ans avec un taux de 2,2% pour une propriété de 250 000$, avec mise de fonds de 50 000$.

Versements mensuels sur 25 ans: 866$

Intérêts payés au bout du terme (après 5 ans): 20 221$

Versements mensuels sur 30 ans: 758$

Intérêts payés au bout du terme (après 5 ans): 20 583$

Et disons que je garde l’amortissement de 30 ans, mais que je rembourse 10 000$ de plus par année, j’aurai économisé un peu plus 44 000$ au moment du dernier paiement sur mon hypothèque.