Le guide ultime pour acheter une propriété avec 5% de mise de fonds

Tout d’abord, le reality check : tout coûte plus cher ces temps-ci, les prix de l’immobilier flambent encore même si on nous dit que les pompiers sont arrivés, le taux directeur de la Banque du Canada augmente, tout comme votre désespoir face à l’éventualité de devenir propriétaire un jour. Et c’est encore plus compliqué si vous n’avez pas un salaire à 6 chiffres, que vous n’avez pas reçu d’héritage ou de l’aide de vos parents pour payer votre mise de fonds.

C’est pourtant dans ces conditions que j’ai acheté avec mon chum une copropriété divise à Montréal en mars 2022 avec une mise de fonds de 5 % et une hypothèque amortie sur 25 ans.

Je vais donc, en toute humilité, vous partager des conseils issus de mon expérience.

Il est préférable de commencer par faire un appel avec votre institution bancaire ou un.e courtier.ère hypothécaire afin d’évaluer le montant qu’il vous est possible d’emprunter pour une propriété, et d’obtenir la fameuse lettre de préapprobation nécessaire la plupart du temps pour faire une offre d’achat (ou même une visite!).

Celle-ci ne garantit aucunement que votre prêt sera approuvé, mais après évaluation de votre situation financière, vous aurez une idée du montant qu’il vous est possible d’envisager pour un achat immobilier.

Si vous souhaitez devenir propriétaire dans les prochains mois ou les prochaines années, il est important de réfléchir au type de propriété que vous souhaitez acquérir. Renseignez-vous sur son prix moyen ainsi que sur le montant mensuel d’hypothèque à payer, sans oublier le coût de l’éventuelle assurance prêt hypothécaire si vous souhaitez acheter avec moins de 20 % de mise de fonds, comme ce fut mon cas.

Le calculateur hypothécaire mis à disposition par la Société canadienne d’hypothèque du logement est très utile pour calculer le coût mensuel, hebdomadaire ou bihebdomadaire de remboursement d’une hypothèque, en fonction du prix de la propriété, du taux d’intérêt de votre hypothèque et du montant de votre mise de fonds.

Une fois le montant évalué avec une marge de manœuvre (avec les taux d’intérêt et les prix des propriétés qui varient, mieux vaut être prévoyant.e), déterminez la mise de fonds que ça vous prendra.

Si vous n’avez pas encore accumulé assez d’économies pour votre mise de fonds et les dépenses d’acquisition, fixez-vous un montant réaliste à épargner chaque mois pour atteindre votre objectif. Idéalement, faites un virement bancaire automatique le jour où vous recevez votre paye afin de mettre ce montant de côté (et ne pas y toucher!).

Vous pouvez aussi, comme moi, mettre ce montant dans un REER et l’utiliser ensuite pour votre mise de fonds grâce au Régime d’accès à la propriété (RAP).

En plus de la mise de fonds – qui doit être au minimum de 5 % pour une copropriété divise et 20 % pour une copropriété indivise –, acheter une propriété, ça coûte de l’argent. Voici la liste des frais dont vous devrez tenir compte, selon mon expérience, parfois avant même d’avoir effectué votre premier versement d’hypothèque :

– Lorsque votre offre est acceptée, il est vivement conseillé de faire appel à un inspecteur immobilier ou une inspectrice immobilière (membre d’une association professionnelle et détenteur.trice d’une couverture d’assurance) afin d’avoir un portrait global de l’état de la propriété et des travaux potentiels à effectuer. Le montant d’une inspection est de 500 $ environ pour un condo 4 ½ à Montréal, et plus pour une maison ou un bloc-appartements.

– L’achat d’un bien immobilier est toujours concrétisé par un passage chez le ou la notaire : comptez entre 1200 $ et 1500 $ environ.

– Si vous commencez à payer votre hypothèque alors que vous êtes toujours dans un appartement en location, il est important de prendre en compte le montant du loyer qui s’ajoute à celle-ci, parfois pendant plusieurs mois, surtout si vous achetez en milieu d’année et que vous n’avez ni repreneur ou repreneuse à votre bail, ni propriétaire arrangeant.e.

– L’achat de meubles et d’électroménagers : si vous n’avez pas ou peu de meubles lors de votre déménagement comme propriétaire, il vous faudra ajouter cette dépense à la liste. D’autant plus si vous avez des électroménagers à changer, il ne faut pas omettre ces frais qui pourraient survenir lors de votre installation ou au cours des mois qui suivent.

– Une fois l’achat concrétisé, vous recevrez sous 3 à 6 mois la facture pour la taxe de bienvenue, aussi connue sous le nom de droits de mutation, dont le calcul dépend du montant de votre achat ou du montant de l’évaluation municipale de votre bien (le montant qui est le plus élevé) et de la municipalité dans laquelle vous avez effectué votre achat. Cet outil est très pratique pour en calculer le montant. C’est souvent plusieurs milliers de dollars à ajouter à votre budget d’achat.

Pour vous donner une idée, pour une propriété achetée à 400 000 $ à Montréal, la taxe de bienvenue sera de 4416 $ : mieux vaut anticiper et bloquer ce montant sur un compte épargne très rapidement après l’achat pour éviter des sueurs froides quand vous ouvrirez votre courrier!

En plus des versements sur votre hypothèque et des frais d’acquisition mentionnés plus haut, il est primordial d’évaluer les frais qui peuvent survenir de manière récurrente ou imprévue. Voici un aperçu des dépenses à prévoir :

Si vous achetez un condo, sachez que vous devez ajouter ces frais, qui peuvent varier d’une copropriété à l’autre, à vos dépenses. Vous pouvez prendre connaissance de leur montant sur la fiche descriptive de l’appartement à vendre, dans la section Caractéristiques, où le montant est généralement indiqué de manière annuelle.

Prenez note que des lois récentes imposent certaines obligations aux syndicats de copropriétés. Par exemple, ils doivent tenir un carnet d’entretien du bâtiment et une étude du fonds de prévoyance. Si la copropriété n’est pas à jour, ça pourrait impliquer de nouveaux frais de condo dans un futur proche.

Également inscrites sur la fiche de vente du bien, dans l’onglet Évaluation et taxes, ces montants, qui varient en fonction de l’évaluation municipale, sont à payer de manière annuelle, trimestrielle ou bisannuelle et à prévoir dans votre budget!

Tout comme en location, il est primordial de contracter une assurance pour votre logement. Elle est généralement un peu plus dispendieuse lorsque vous êtes propriétaire.

Il est important d’avoir, en plus de votre épargne personnelle, un « fonds de prévoyance » pour votre appartement, qui vous permettra de prévoir des frais comme l’intervention d’un plombier, l’achat d’une nouvelle laveuse ou la rénovation de la salle de bain dans quelques années… Un minimum de 100 $/mois est, selon moi, le minimum à mettre de côté pour ce genre de dépenses.

Pour ma part, j’ai tout d’abord évalué les frais qui s’ajoutent à l’hypothèque et j’y ai ajouté un fonds de prévoyance personnel (en plus de celui pour la copropriété, en cas de travaux mineurs ou majeurs à prévoir). J’ai divisé le montant total en 12 mois et j’effectue un versement mensuel sur un compte épargne dédié aux dépenses de l’appartement.

Il est très tentant de voir grand et de se comparer pour avoir aussi bien ou mieux que les personnes qui nous entourent, ou que nos parents qui ont évolué dans un contexte bien différent de celui d’aujourd’hui.

Cependant, il faut être raisonnable et surtout réaliste. Même si votre courtier.ière hypothécaire ou votre institution bancaire vous assure que vous pouvez monter plus haut, fixez-vous des limites, n’ayez pas les yeux plus gros que le ventre.

Il est donc important de réfléchir aux critères non négociables de votre future acquisition, nécessaires à votre bien-être et à votre style de vie, mais aussi de réfléchir aux critères optionnels. Vous aurez ainsi plus de chance de trouver un logement dans votre budget.

Le gouvernement du Canada conseille d’ailleurs de ne pas dépasser un taux d’endettement total (qui inclut votre hypothèque et vos autres dettes) de 35 à 40 % de votre salaire brut.

Par exemple, selon le site web de Statistique Canada, le revenu médian d’une personne de 16 ans et plus au Québec est de 45 500 $ par année, soit 3791,70 $ par mois. Avec un tel revenu, il est déconseillé de payer plus de 1516 $ par mois en dettes.

Il est donc important de calculer ses dépenses courantes personnelles et de réfléchir à ses besoins, afin d’avoir suffisamment de marge pour des imprévus ou des loisirs. Parce qu’on s’entend, devenir propriétaire ne doit pas s’accompagner d’une baisse de qualité de vie et d’une mise en danger de sa santé mentale parce qu’on a peur chaque mois de ne pas pouvoir payer son hypothèque et les frais qui l’accompagnent.

On le sait, au Québec, actuellement, très peu d’appartements sont vendus au prix de vente affiché. La surenchère pousse les acheteurs et acheteuses à faire des offres à la hausse, parfois même aux dépens de leur santé financière.

C’est pourquoi, si vous souhaitez augmenter vos chances de devenir propriétaire et d’avoir une offre acceptée, il est préférable de chercher en dessous de votre budget, en vous fixant des limites au-delà desquelles vous n’êtes pas prêt.e à aller.

Enfin, mon conseil le plus important est de ne pas se précipiter. Devenir propriétaire, en 2022, au Québec, ce n’est pas rien, surtout si, comme moi, vous avez 5 % de mise de fonds, tirée de vos économies accumulées depuis votre première paye, petit à petit.

Acheter un appartement, c’est un peu comme un mariage, ça ne se fait pas sur un coup de tête. C’est une grosse décision et c’est pourquoi il est important d’avoir un coup de cœur et de se sentir prêt.e.