Comment négocier son prêt hypothécaire comme un.e pro

Le projet d’achat d’un condo ou d’une première maison vous fait de l’œil? Voici six conseils pratiques pour bien vous préparer à la discussion avec votre prêteur et des stratégies éprouvées pour obtenir un prêt hypothécaire avantageux.

• 1. Se prendre d’avance

Véronique Caron, courtière hypothécaire et membre de l’Autorité des marchés financiers (AMF) du Québec, conseille d’abord de se prendre d’avance (surtout dans le marché actuel qui fluctue régulièrement).

Il faut être prêt.e lorsqu’une opportunité se présente, parce que oui, vous pouvez réserver un taux d’intérêt intéressant et le conserver jusqu’à ce que vous ayez pris votre décision, ou au renouvellement de votre prêt hypothécaire.

• 2. Magasiner les banques

La courtière conseille aussi de magasiner les banques et de ne pas contacter seulement celle avec qui nous faisons déjà affaire :

« Souvent, les clients paient un lien de fidélité pour rester avec leur banque. C’est un peu le principe de nos forfaits de téléphone cellulaire : quand je suis une nouvelle cliente, j’ai droit à des promotions alors que si je suis déjà cliente chez eux, je n’y ai pas accès. »

Ceci s’explique par le fait que les banques investissent pour faire l’acquisition de nouveaux clients. Les promotions leur sont donc souvent réservées.

En étant nouveau client dans une institution financière, cette dernière peut aussi prendre en charge les frais de notaire, les frais d’évaluation, ou vous permettre de bénéficier d’une offre promotionnelle pour l’ouverture d’un compte bancaire.

Jimmy Perreault, courtier hypothécaire et membre de l’AMF raconte : « souvent, un même client qui a une bonne cote de crédit et de bons revenus peut avoir un financement d’une différence de 50 000 $ sur son prêt parce que chaque banque a des critères selon les types de revenus. Par exemple, certaines banques vont seulement prendre en compte les allocations familiales pour enfants de la province, d’autres vont compter les aides provinciales et fédérales. Chaque prêteur a des clauses différentes. »

Si vous n’avez pas le temps de magasiner les banques, vous pouvez faire appel à une ou un courtier.ère hypothécaire résidentiel. Il ou elle agit comme intermédiaire entre vous et les prêteurs hypothécaires potentiels, qui sont généralement des institutions financières. Le site de l’AMF recense les entreprises et les professionnels autorisés à exercer.

• 3. Ne pas se baser seulement sur le taux hypothécaire

Jimmy Perreault, conseille de ne pas se fier aux taux d’intérêt affichés en ligne : « les banques vont afficher le taux le plus bas, mais c’est seulement du marketing, car le taux d’intérêt dépend de chaque situation. »

« Souvent, les gens au Québec ont juste une notion sur laquelle ils se basent pour négocier leur prêt hypothécaire : c’est le taux d’intérêt. Mais il y a plein d’autres choses à prendre en compte ! » rapporte Véronique Caron.

Véronique Caron insiste : il faut passer en revue toutes les conditions.

Jimmy Perreault est du même avis : « le taux d’intérêt, c’est l’affaire la plus populaire. Tout le monde veut parler de taux. Mais il y a tellement d’autres facteurs à considérer. Certains vont choisir un meilleur taux dans une banque X, mais parfois, il leur est interdit de changer de prêteur pendant la durée entière du terme. »

Il ajoute : « à taux égal, il est bien de considérer les conditions comme les pénalités, ou les montants additionnels qu’on peut rembourser chaque année sur le prêt. Certaines banques offrent la possibilité de rembourser 10 % sur le capital de départ à chaque année, d’autres 20 %. Certaines vont permettre de faire des paiements additionnels plusieurs fois dans l’année, d’autres juste une fois. »

• 4. Penser à ses besoins sur le moyen terme

Véronique Caron conseille de réfléchir à notre avenir avant de choisir son prêt : « en tant que courtière hypothécaire, j’évalue le besoin actuel, mais aussi ce qui pourrait être nécessaire dans un, deux, ou trois ans ».

Les questions à se poser sont les suivantes : « est-ce que j’ai une petite famille qui risque de s’agrandir? Est-ce que je pense garder le logement dans lequel je vis en ce moment au moins pendant cinq ans? Si ce n’est pas le cas, on ne va pas travailler sur un terme de 5 ans pour éviter de payer des pénalités. On se tournerait plutôt vers une banque qui permet de transférer le prêt gratuitement. »

Bref, il faut non seulement évaluer sa situation actuelle, mais aussi anticiper ses besoins pour les années à venir.

• 5. Vérifier les conditions de remboursement accéléré

Bien que la conjoncture fait qu’on n’a pas beaucoup de lousse au niveau financier, plusieurs stratégies vous permettent de rembourser votre prêt plus rapidement et de faire d’importantes économies sur le long terme.

« Bien que les taux d’intérêt soient présentement très élevés, on peut arrondir le paiement au chiffre supérieur : si le versement hypothécaire est de 1 250 $ tous les mois et que vous avez la possibilité de donner 1 300 $, les 50 $ additionnels vont directement sur le capital », selon la courtière. Cette technique permet d’économiser des milliers de dollars en intérêt au fil des années.

Par exemple, le paiement serait alors effectué tous les 2 jeudis et à deux reprises au cours de l’année, il y aurait un 3e paiement dans le mois. C’est donc une façon de rembourser plus vite son prêt hypothécaire sans trop s’en rendre compte, rapporte Véronique Caron.

• 6. Réévaluer les conditions de son prêt hypothécaire au moment du renouvellement

Quand vient le temps de renouveler son prêt hypothécaire, il faut faire aussi attention.

Jimmy Perreault explique que, par exemple, « si le client avait un prêt assuré pendant cinq ans […], il va alors pouvoir bénéficier des taux assurés qui sont plus intéressants [lors de son renouvellement]. »

Il poursuit en mentionnant qu’il « faut connaître la valeur marchande de la maison, puis le solde qui reste à payer. » Effectivement, connaître le prix auquel pourrait se revendre la propriété sur le marché actuel permet de minimiser le risque pour les prêteurs ; ils savent ainsi que si jamais vous manquez à vos obligations (mais on vous souhaite que ça n’arrive pas), ils récupéreraient leur argent via la vente de la maison suite à une saisie.

Ces trois éléments vont influer sur le montant du taux d’intnéérêt. Le courtier ajoute : « plus le montant qui reste à payer est élevé, moins le taux d’intérêt va être intéressant. Idéalement, un client qui a un solde hypothécaire à 65 % de la valeur de sa maison ou moins va avoir le même taux que quelqu’un qui est assuré ».

Bref, vous l’aurez compris, il ne faut pas signer votre prêt hypothécaire avec le premier prêteur de la liste. Les courtiers hypothécaires conseillent de lister vos besoins pour choisir le prêt qui vous conviendra le mieux et de bien lire toutes les conditions pour éviter les mauvaises surprises.