Acheter une maison à deux sans payer 50/50 : les conseils d’un notaire

Avec le prix des maisons qui a grimpé en flèche au cours des dernières années, acheter une propriété à deux (ou à plusieurs) ressemble de moins en moins à un simple partage moitié-moitié. Entre les mises de fonds inégales, les parents qui donnent un coup de pouce ou les salaires très différents, il est de plus en plus fréquent de ne pas acheter 50/50. Et quand ce n’est pas égal sur papier, ça peut rapidement devenir injuste — surtout au moment de vendre, de se séparer ou de gérer un imprévu. Alors, comment s’assurer que tout le monde trouve son comble dans cette transaction, souvent la plus importante de notre vie ?

On en a parlé avec Me Michael Chriqui, notaire chez Chriqui et Associés. En 13 ans de pratique, celui-ci a remarqué que de plus en plus d’acheteur.se.s, particulièrement les premier.ère.s, usent d’ingéniosité pour accéder à la propriété.

Ce genre de transaction s’appelle la « convention d’indivision » d’une propriété et peut être utile dans plusieurs cas de figure.

« Si une personne investit une plus grosse somme en mise de fonds ou que les parts sont, par exemple, de 30 % et 70 %, c’est important que le notaire précise, dans l’acte d’achat, comment la propriété est divisée, quels sont les pourcentages de parts de chaque propriétaire et, surtout, comment il faudra procéder pour changer le tout », indique Me Chriqui.

« Ça permet de savoir quoi faire si notre père décède et qu’il avait contribué à la mise de fonds au profit exclusif de son enfant ou si un couple se sépare et que ses membres ne s’entendent pas pour vendre, précise le notaire. C’est quand tout va bien qu’on doit prévoir pour quand ça va aller mal. »

Il n’y a rien de romantique dans la planification de la revente de sa maison en cas de rupture, surtout quand l’acquisition d’une propriété est généralement un moment heureux au sein d’un couple. « Mais au contraire, c’est un beau geste d’amour que de se dire : ça va bien entre nous maintenant, assurons-nous que ça se déroule bien si un jour ça n’est plus le cas », insiste Michael Chriqui.

Techniquement, si vous achetez à deux, vous êtes réputé.e.s détenir chacun 50 % de la propriété. Si cela ne reflète pas votre entente au moment de l’acquisition de l’immeuble, mieux vaut le faire mettre par écrit, car c’est au moment de la revente que ces précisions seront déterminantes.

« Si un des deux acheteur.se.s investit 200 000 $ en mise de fonds et que cela n’est pas notarié, au moment de la vente, les deux propriétaires seront réputé.e.s détenir la propriété à parts égales et la personne qui aura investi le plus sera pénalisée », illustre le notaire.

Dans le cas où des couples avec des revenus différents financeraient leur hypothèque au prorata de leur salaire, il peut aussi être judicieux de le mentionner. « Si Monsieur a un salaire plus élevé et qu’il paie 70 % des dépenses, on peut l’inscrire dans l’acte d’achat qu’il va payer la maison à 70 %, illustre Me Chriqui. Il existe plusieurs façons de rédiger un acte pour représenter fidèlement la réalité des acheteur.se.s. »

Et cet acte peut être modifié au fil du temps si votre situation change. « La convention d’indivision n’est pas statique, elle évolue avec le temps pour se conformer aux nouvelles réalités, poursuit le notaire. Si une des deux personnes commence à faire plus d’argent, elle peut racheter des parts de la propriété à l’autre propriétaire en tenant compte de la valeur actuelle de la résidence. »

C’est la même chose pour le financement des travaux, ajoute Me Chriqui. Vous pouvez repasser chez le notaire pour mettre votre convention à jour et limiter les frais. En attendant, notez et consignez dans un endroit sûr les différentes dépenses et apports de chaque propriétaire.

« On fait ça pour que chacun.e soit protégé.e, rappelle Michael Chriqui. Les bons comptes font les bons ami.e.s. »

Si plus de deux personnes, qui ne sont pas en couple de surcroît, achètent un immeuble ensemble, le processus est le même, mais la précision sur les zones d’usage doit être faite.

« C’est quelque chose que je vois de plus en plus, des ami.e.s qui achètent ensemble, ou un couple et deux autres ami.e.s qui achètent ensemble un triplex, relate Me Chriqui. Encore une fois, c’est super important de faire une convention d’indivision au moment de l’achat. »

Dans le cas du triplex, il faudra notarier les mises de fonds respectives de chaque personne, puis la part de propriété de chacun, mais aussi les espaces dont l’usage sera exclusif à chacun.e et comment les frais seront répartis. « Ainsi, ça pourrait être que le couple occupera le rez-de-chaussée, et que chacun.e des deux autres propriétaires occupera un logement aux étages supérieurs, avance le notaire. Chacun.e aura son logement, mais tous.tes seront responsables de l’immeuble. »

Ainsi, si l’ami.e avec qui vous avez acheté une maison est en défaut de paiement sur sa part de l’hypothèque, vous devrez payer pour vous éviter des ennuis.

Et si cette cohabitation n’est plus d’actualité, pour toutes sortes de raisons comme une séparation, un conflit ou même la mort d’un des copropriétaires, une bonne convention d’indivision prévoira quoi faire.

Si un.e des acheteur.se.s bénéficie du soutien financier de ses parents, il faudrait aussi prévoir la méthode de remboursement si cet argent n’est pas un don. En cas de revente, comme il ne s’agit pas de la résidence principale des parents, ceux-ci peuvent se voir imposés sur leur mise de fonds récupérée : fiscalement, celle-ci sera perçue comme un gain en capital sur une résidence secondaire.

« C’est le genre de détail auquel les gens ne pensent pas nécessairement au moment de l’achat, mais qui aura un impact fiscal au moment de la revente, prévient Michael Chriqui. C’est là que l’expertise d’un notaire peut s’avérer utile. »

Pour cette raison, il suggère aux futur.e.s acheteur.se.s de communiquer avec un notaire dès qu’ils.elles entreprennent des démarches pour acquérir une propriété. « Trop souvent, les gens prennent rendez-vous à la dernière minute, quand ils sont prêts à signer la transaction, déplore-t-il. Mais en étant dans le coup dès le début, il est possible de les conseiller davantage et de mieux les informer pour qu’ils prennent les meilleures décisions qui s’appliquent à leur cas. »