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Ça a pris du temps, du jus de coude et bien de la sueur, mais vous avez réussi. Vous avez amassé suffisamment pour faire une mise de fonds sur une propriété. Finie, la vie de locataire!
Mais si, pour devenir propriétaire, vous devez « RAPer » vos REER, voici quelques conseils pour maximiser votre stratégie.
D’abord, l’expression « RAPer » provient de l’acronyme RAP, pour Régime d’accession à la propriété. Cela permet à quiconque de piger une certaine somme dans son Régime enregistré d’épargne-retraite pour acheter ou construire une résidence.
En utilisant vos REER, vous augmentez votre mise de fonds sur la propriété, diminuez le montant de votre hypothèque et, par conséquent, des intérêts à payer.
Sachez cependant que certains critères doivent être remplis pour vous permettre de profiter au maximum de cette mesure fiscale.
Si vous possédez déjà une propriété, vous ne pourrez pas utiliser vos REER pour en acquérir une autre. Le programme d’accès à la propriété s’adresse aux personnes considérées comme des premiers acheteurs, précise l’Agence de revenu du Canada (ARC).
Si vous souhaitez acheter une part de la propriété déjà détenue par votre tendre moitié, ou que celle-ci vend sa résidence pour en acheter une nouvelle avec vous, vous ne pourrez pas utiliser vos REER pour votre mise de fonds.
Si vous ou votre partenaire avez été propriétaire par le passé, il faut attendre quatre années civiles avant de pouvoir retirer des REER à nouveau pour RAPer.
Autrement, vous pourrez participer de nouveau au RAP seulement si vous avez entièrement remboursé le précédent (solde à zéro au 1er janvier) et que vous respectez les autres critères d’admissibilité.
La seule exception à cette règle est lors d’une séparation ou d’un divorce : la loi permet désormais de RAPer pour racheter la part de son ex.
Eh non, on ne peut pas RAPer pour s’acheter un condo en Floride! La mesure existe pour encourager l’accès à la propriété au pays. Elle n’est pas non plus offerte à des citoyens non-canadiens qui voudraient s’offrir un pied à terre dans le « plus meilleur pays au monde ».
Pour utiliser le RAP, vous devez remplir le formulaire T1036 de l’Agence du revenu du Canada et le remettre à votre institution financière. Vous pourrez ensuite retirer les sommes prévues de votre REER sans payer d’impôt.
Si vous RAPez vos REER pour acheter ou faire construire une propriété, vous devrez en faire votre résidence principale pendant au moins un an avant de la louer ou de la revendre, prévient l’Agence de revenu du Canada.
Donc, vous pouvez RAPer pour acheter un triplex, un condo, une unifamiliale ou un jumelé, mais pas un chalet qui vous servirait de résidence secondaire.
Selon le gouvernement fédéral, il est possible de piger jusqu’à 60 000 $ dans son REER pour accéder à la propriété. Si vous êtes deux premiers acheteurs, la valeur combinée de vos REER ne doit donc pas dépasser 120 000 $.
Si vous souhaitez investir davantage dans votre mise de fonds, il est préférable de cotiser à un compte d’épargne libre d’impôt pour l’accès à la propriété (CELIAP), un produit de placement destiné à l’achat d’une résidence.
Lorsque vous pigez dans vos REER pour accéder à la propriété, dans les faits, c’est à vous-même que vous empruntez de l’argent. Pour tout retrait effectué après le 31 décembre 2025, vous devrez commencer à rembourser au plus tard deux ans après l’année du retrait.
Par la suite, vous aurez 15 ans pour rembourser la somme totale puisée dans votre régime d’épargne, ou plus rapidement si vous en avez les moyens.
Si vous remboursez dans les délais prescrits, vous ne serez pas imposé sur les sommes empruntées, ce qui est avantageux. Mais vous ne bénéficierez pas d’une déduction d’impôt sur le remboursement, contrairement à la première fois où vous avez placé cette somme dans votre REER.
Autrement, le fisc considérera que les sommes non remboursées ont été simplement retirées du REER et exigera de l’impôt sur le montant.
Que vous remboursiez ou non les sommes minimales dues, vous devrez faire un rapport de l’avancement de ce remboursement dans votre déclaration d’impôt.
En somme, le RAP peut être un levier puissant pour accéder à la propriété plus rapidement, à condition de bien en comprendre les règles… et les conséquences. Parce qu’au-delà de la mise de fonds, c’est votre futur financier que vous mettez à contribution.
Autrement dit, RAPer ses REER, oui — mais pas à l’aveugle.
Si vous cotisez à un REER dans les 89 jours précédant un retrait RAP, vous ne pourrez déduire ces montants d’impôt. Autrement dit, le fisc empêche les cotisations de dernière minute faites uniquement pour profiter d’un avantage fiscal. À noter que cela s’applique aussi aux REER de votre conjoint.e.
Si vous et votre conjoint.e êtes des premiers acheteurs, vous pourriez bénéficier du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation. Il pourrait vous donner droit à un montant maximal de 1 500 $ de la part du gouvernement fédéral et de 1 400 $ du gouvernement provincial.
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