7 choses à savoir avant d’acheter une maison en zone inondable

Tout le monde, ou presque, rêve d’une maison au bord de l’eau où couler des jours paisibles… Jusqu’au moment où cette fameuse eau décide de s’inviter dans votre sous-sol, ou pire, dans votre salon. Avoir une maison dans une zone inondable, est-ce que c’est gérable, ou est-ce la pire décision à prendre dans une vie ?

Sur Reddit, une personne demande si elle a fait une gaffe en faisant une offre d’achat sur une résidence qui, en vertu de la nouvelle cartographie, se trouve maintenant en zone inondable.

La plupart des réponses sont négatives. Un utilisateur raconte avoir acheté une maison inondable « sans le savoir ». « Annule au plus vite ! Ce n’est plus assurable une fois que tu as été inondé et tu ne veux pas le trouble de gérer les pompes, de faire des sacs pour protéger ta maison et tout le reste après l’inondation. C’est l’enfer ! […] Une inondation, ce n’est pas un jour, c’est des semaines parfois, le temps que l’eau monte, que l’eau reste et que ça redescende et tout le après à gérer. »

Au Québec, ce sont environ 340 000 habitations qui se situaient en zone inondable en 2023, selon le Bureau d’assurance du Canada.

Un chiffre qui sera fort probablement revu à la hausse étant donné que la cartographie des zones inondables a été revue entre 2020 et 2026 à la suite des inondations printanières de 2017 et de 2019. Un changement fait dans le but de diminuer le nombre de sinistres et les dommages qu’ils encourent, aussi bien pour les gouvernements que pour les particuliers et leurs assureurs.

Ce nouveau cadre réglementaire est entré en vigueur le 1er mars 2026. Il prévoit resserrer ce qui sera permis de construire ou de reconstruire dans des zones plus à risque. C’est donc un pensez-y-bien si vous envisagiez d’acheter et/ou de rénover une propriété.

Si la propriété convoitée continue de vous faire les yeux doux, voici quelques conseils pour prendre une décision éclairée :

Au-delà du look moderne de la maison ou de son charme patrimonial, le terrain sur lequel elle repose est l’information la plus importante à considérer (oui, même plus que la présence d’un garage ou d’une piscine).

Les informations sur les zones inondables devraient normalement se trouver sur le certificat de localisation de la propriété, que vous pourrez consulter au moment de l’achat. Vous pouvez également consulter la municipalité pour savoir à l’avance si le secteur est considéré à risque ou non.

Pour en avoir le cœur net, entrez l’adresse de la propriété dans la Carte des zones inondables et de mobilité des cours d’eau du gouvernement du Québec.

Un autre bon indice pour savoir si la maison est à risque d’être engloutie par les crues (bon, j’exagère un peu) est la pente du terrain. Est-ce que celui-ci est aménagé de manière à ce que l’eau s’écoule en s’éloignant de la maison ?

Parce que mieux vaut savoir avant qu’il ne soit trop tard.

Y a-t-il des débordements chaque deux ans ou n’y a-t-il eu qu’une grande inondation en, genre, 1973 ? Connaître l’historique des crues dans le secteur, particulièrement au cours des dix dernières années, vous permettra d’évaluer le niveau de risque de la propriété.

C’est ici que la recherche se complique. Tentez de consulter les médias locaux, les données météo ou de sonder des voisins qui demeurent dans le quartier depuis plusieurs années. Mais surtout, ne faites pas l’autruche : le sable, ce n’est pas pour se mettre la tête dedans, c’est pour empêcher l’eau de s’infiltrer.

Les assureurs disposent de leur propre cartographie pour déterminer le niveau de risque et certains ne couvrent plus les propriétés en zone inondable.

« J’étais intéressé à acheter une maison dans une zone inondable. J’ai appelé des [compagnies] d’assurance qui m’ont dit qu’elles n’[assuraient] tout simplement pas ces maisons. Après plusieurs recherches, on a décidé de pas [acheter]. Meilleure décision », indique un internaute sur Reddit.

Selon le Journal de Montréal, il n’y a que Co-operators qui assure n’importe où.

D’autres assureurs, comme Desjardins, Beneva, Intact et Promutuel, offrent une protection contre les inondations, mais celle-ci se fait par avenant, et entraîne donc une surprime. Sachez aussi que la valeur de l’indemnité est plafonnée, donc même avec cet avenant, il se peut que vous ayez à débourser par la suite si vous êtes à nouveau victime d’un sinistre.

Bref, si plusieurs assureurs réagissent à votre adresse comme si vous essayiez d’assurer un volcan actif, il y a peut-être là un message à saisir.

Comme les assureurs, certains prêteurs hypothécaires n’offrent plus de financement pour l’achat de résidences en zone inondable.

« Quand tu viendras pour la revendre, ton acheteur ne pourra pas emprunter. Ça fera descendre la valeur de ta propriété. Les banques ne [prêtent] plus dans les zones inondables ou à risque d’éboulements. Et l’assurer ne coûtera pas une fortune, mais une dizaine de fortunes. Et dans quelques années, ils ne voudront même plus l’assurer », prévient un autre utilisateur de Reddit.

Comme le marché immobilier est actuellement à la faveur des vendeurs, il est souvent recommandé d’entreprendre des visites en ayant une préapprobation hypothécaire. Dans votre cas, ce conseil ne sera que plus judicieux.

Karine Dufour-Cauchon, de Re/Max Charlevoix, présente ici une petite liste d’éléments à considérer et qui pourraient influencer l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Après toute considération, vous souhaitez toujours faire une offre d’achat sur la résidence riveraine ? N’omettez pas de poser plusieurs questions au propriétaire actuel ou son courtier immobilier sur l’historique de la propriété. Ceux-ci sont tenus de vous répondre et vous cacher des sinistres, y compris des inondations, constitue un vice caché.

Surtout, faites réaliser une inspection rigoureuse de la propriété par un professionnel et portez une attention particulière aux passages de l’eau, qui laissent généralement des traces.

Parce qu’on ne peut empêcher la nature de suivre son cours, il existe des manières de se protéger ou de limiter les dégâts potentiels. Quelques dispositifs permettent de rendre votre demeure plus résiliente face aux changements climatiques.

Hormis le remplacement du drain français, l’installation d’un clapet anti-refoulement ou l’achat d’une pompe à puisard (sump pump), certaines innovations existent pour protéger une propriété d’un débordement riverain.

AquaDam, par exemple, est une barrière temporaire gonflable remplie d’eau qui agit comme une digue artificielle. FloodFrame, une invention danoise, propose un système permanent enfoui dans le sol qui se déploie automatiquement.

D’autres dispositifs misent sur des installations ciblées : Floodshield, conçu au Royaume-Uni, se fixe directement aux portes pour bloquer l’eau, alors que FlowStop, une solution française disponible au Canada, utilise des barrières gonflables adaptables aux portes et fenêtres.

Bien qu’ils n’arrêteront pas les inondations, ces dispositifs vous permettront d’être mieux paré à toute éventualité.

Et si malgré tout, l’eau s’invite chez vous sans y avoir été conviée,plusieurs ressources peuvent vous venir en aide. Reno Assistance propose un guide détaillé pour vous aiguiller après une inondation.

Oui, on le sait, une maison sur le bord de l’eau, c’est magnifique, jusqu’à ce que l’eau décide qu’elle habite chez vous, elle aussi. Et contrairement à votre beau-frère qui somnole sur le divan après Noël, vous ne pourrez subtilement lui faire comprendre qu’il est temps de partir.