Les prix des condos atteignent des sommets et les acheteurs s’arrachent les unités disponibles comme des petits pains chauds et moelleux. Mais au-delà du design, du quartier souhaité ou de la date de déménagement envisagée, certains aspects juridiques un peu moins le fun que des planchers flottants et une douche dernier cri devraient nourrir votre réflexion sur votre achat éventuel. Sans former une liste exhaustive, les éléments suivants sont des sources de questionnement récurrentes chez les acheteurs (surtout de mon point de vue d’ex-notaire!) et sont des éléments incontournables à vérifier avant de se porter acquéreur de son condo de rêve.

Si vous êtes locataire, vous vivez peut-être dans un studio, un 3 ½ ou autre. Pour un condo, on parlera plus spontanément de pieds carrés. En copropriété, ça constitue la surface habitable de l’appartement (comprenant tout ce qu’il y a à l’intérieur des murs qui le délimitent, y compris les garde-robes ou les armoires de cuisine, par exemple). De façon générale, la superficie des balcons, terrasses, stationnements, etc., sera exclue.

En achetant un condo « usagé », vous obtiendrez d’emblée cette superficie (qu’on dit « nette »). S’il s’agit toutefois d’un condo neuf vendu sur plan… eh bien, les pieds carrés approximatifs sont dits « bruts » et calculés à l’extérieur des murs délimitant votre unité. La superficie nette ne vous sera bien souvent dévoilée que chez le notaire, lors de la signature de l’acte de vente après que la construction soit complétée et que le tout ait été mesuré. Et elle sera, bien sûr, toujours inférieure à celle indiquée au bureau des ventes. Attention aux achats compulsifs de meubles… qui pourraient s’avérer trop gros!

C’est la bible de la vie en condominium. C’est là-dedans qu’on retrouve l’organisation juridique, les règlements, la vocation de la bâtisse, une description des parties communes, etc. Ce document devrait être adapté à la situation réelle de l’immeuble et il est rédigé par un notaire. Un bon notaire aura même pris soin de visiter l’immeuble et de poser des questions au promoteur et à d’autres intervenants afin que la rédaction reflète bien la réalité.

Vous devriez impérativement lire ce document même s’il peut paraître long et aride. Car en copropriété, il ne faut jamais oublier qu’on vit en communauté. Si les règles de vie ne vous conviennent pas… vous trouverez peut-être le temps long. Et gare aux fautifs, des pénalités sont généralement prévues pour les contraventions aux règles!

Tous ces termes peuvent faire peur aux nouveaux acheteurs de condo. En copropriété, ce n’est plus un propriétaire qui prend tout en charge, mais bien la collectivité des copropriétaires dont vous ferez partie. Un plan d’entretien des parties communes doit être mis en place par un professionnel compétent. Des fonds suffisants devraient être établis afin de couvrir l’entretien à court et long terme des parties communes, mais également le remplacement éventuel des parties communes ou des franchises d’assurances, qui peuvent être très élevées.

D’ailleurs, un mot sur les assurances. En copropriété, vous aurez votre assurance personnelle, couvrant votre responsabilité civile, vos biens et les améliorations de votre unité, mais également une (ou même plusieurs) assurance(s) couvrant notamment les parties communes. C’est important de vérifier que ces assurances sont bien en vigueur d’une part, et suffisantes, d’autre part.

C’est une bonne idée d’examiner les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires. On peut y apprendre si certains problèmes semblent récurrents dans l’immeuble, en connaître un peu plus sur l’entretien du bâtiment, dénoter des conflits entre copropriétaires, comprendre si les lois et la déclaration de copropriété sont bien respectées, etc. Dans certains cas, peut-être que votre envie d’acheter va se calmer si vous découvrez que les assemblées sont si houleuses qu’elles durent des heures et nécessitent une intervention policière pour calmer les esprits (car oui, ça s’est déjà vu… même si dans la plupart des cas, tout va plutôt bien, je vous rassure).

Dois-je préciser qu’une fois que vous serez propriétaire, c’est primordial d’assister aux assemblées et de se montrer intéressé à son investissement? Pas question de manquer ça pour rester scotché devant une série sur Netflix sous prétexte que « c’est plate une assemblée de copropriétaires » ou « j’y comprends rien, ma présence ne fera pas de différence ».

Si vous êtes déjà un peu perdu après avoir lu ce qui précède, eh bien… je dois vous avertir que ce n’est pas fini! Chaque copropriété est particulière et mérite d’être examinée par un juriste. Pas juste pour avoir un regard sévère et pointu et y faire un relevé exhaustif d’erreurs pouvant s’y trouver, mais aussi afin de s’assurer que le tout convienne à votre situation, vos goûts, ou même à votre tolérance au risque.

Les mieux placés pour cela? Des notaires ou des avocats qui s’y connaissent en droit de la copropriété. Il vaut mieux investir afin d’obtenir quelques heures d’un service professionnel de qualité, plutôt que de faire des découvertes indésirables après coup. On pourra vous indiquer la perte de superficie acceptable approximative pour un condo neuf, vous expliquer les règlements et la structure juridique, vérifier si les assurances sont suffisantes et acceptables, si un plan d’entretien existe, etc. Il va sans dire qu’une promesse d’achat devrait être conditionnelle à l’examen des documents liés à la copropriété dans un délai acceptable afin de procéder à toutes ces vérifications.

Et si, malgré votre lecture, vous trouvez toujours que ces points sont ennuyants, superflus, inutiles… ou qu’il y a beaucoup trop de paperasse et de formalités, eh bien, peut-être n’êtes-vous simplement pas prêt pour l’achat d’un condo!