4 trucs pour se défendre devant son proprio, selon un avocat

Au Québec, le mois de mars marque le retour du soleil, de la slush brune, mais aussi des fameuses lettres de renouvellement, de non-renouvellement ou de modification de bail.

C’est un moment qui peut comporter son lot de stress, surtout avec la crise actuelle du logement. Selon l’Observatoire québécois des inégalités, les taux d’inoccupation atteignent des creux historiques (sous la barre des 1 % dans la majorité des centres urbains), les évictions ont plus que doublé entre 2021 et 2023, selon le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec et le prix moyen des loyers a bondi de près de 71 % en six ans selon Statistique Canada.

Dans ce contexte alarmant, il est crucial que les locataires sachent faire respecter nos droits pour éviter une hausse de loyer illégitime ou une reprise de logement injustifiée. J’ai donc discuté avec Me Ré Poulin Ladouceur, avocat spécialisé en droit du logement pour les locataires au cabinet Défends-toit, afin de vous offrir quelques trucs et astuces pour vous défendre face à votre propriétaire.

À partir de quand devrait-on commencer à prendre des précautions avec son propriétaire ? La réponse de Me Poulin Ladouceur est claire : dès le début de la relation contractuelle. Mieux vaut prévenir que guérir…

Selon l’avocat, il ne faut pas attendre d’être en conflit pour se protéger. S’il vient un jour où vous avez à vous défendre en cours contre votre propriétaire, il faut avoir le plus de traces possible pour un dossier béton. Dès la signature d’un bail, Me Poulin Ladouceur recommande de commencer à documenter les échanges et l’état des lieux. À l’arrivée dans le logement, iel conseille de prendre des photos de chaque pièce. Iel recommande aussi de garder une trace écrite de tout : bail original, avis de renouvellement, preuves de paiement et autres. Lorsque vous entamez une communication importante, faites-le par écrit et assurez-vous d’avoir des preuves de réception.

Certains proprios ont parfois tendance à vouloir qu’on réagisse rapidement lorsqu’ils nous apportent, entre autres, des papiers de non-renouvellement de bail ou de cession de bail. Considérant qu’ils se permettent parfois l’utilisation d’une calligraphie de médecin et d’un jargon juridique inconnu du commun des mortels, il est impératif que l’on prenne notre temps pour bien comprendre ce qu’on nous demande de signer. Dans ces situations, un propriétaire malveillant pourrait profiter du fait qu’on ne connaît pas nos droits ou qu’on est dans une situation vulnérable. Me Poulin Ladouceur advise que de « prendre des décisions sur le coup de l’impulsion, ce n’est jamais une bonne idée. »

Pour ce genre de moments, la loi est conçue pour vous protéger. Par exemple, lors de la réception d’un avis de renouvellement, vous bénéficiez d’un mois pour donner votre réponse, ce qui vous laisse le temps de vérifier si l’augmentation est justifiée et correspond à ce que l’outil d’estimation d’augmentation du Tribunal administratif du logement (TAL) de l’année en cours vous indique.

Si vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation proposée par votre propriétaire, vous pouvez la contester* en lui envoyant un refus par écrit (assurez-vous toutefois d’avoir une preuve de réception). Par la suite, c’est à votre propriétaire de négocier avec vous, s’il le désire. Sinon, il peut se tourner vers le TAL pour faire fixer le prix.

*À savoir, cela ne s’applique pas aux locataires de logements qui ont moins de 5 ans, puisque la hausse de leur loyer ne peut être contesté devant le TAL.

Me Poulin Ladouceur rappelle l’importance de connaître vos droits en tant que locataire: « L’information, vraiment, c’est le pouvoir ».

Les locataires ont plusieurs armes pour se protéger.

• Vous avez le droit d’enregistrer : Si vous sentez que la situation dégénère, vous pouvez enregistrer une conversation que vous avez avec votre proprio. Me Poulin Ladouceur recommande toutefois d’y aller low profile pour éviter de jeter de l’huile sur le feu.
• La loi vous protège contre les représailles : Le Code civil interdit à un propriétaire de vous punir pour avoir exercé vos droits (en imposant des conditions abusives, par exemple). Vous pouvez même réclamer des dommages punitifs si vous tombez sur un proprio vindicatif.
• Être un locataire irréprochable, c’est payant : Si vous avez un jour le malheur de devoir vous présenter au TAL, un dossier irréprochable vous sera d’une grande aide, selon Me Poulin Ladouceur. Cela signifie, par exemple, que vous payez toujours votre loyer à temps, donnez accès à votre logement lorsque demandé avec un préavis de 24 heures et respectez la quiétude des voisins.

C’est normal de se sentir seul.e et impuissant.e face à la crise du logement. Mais sachez qu’une panoplie de ressources sont à votre disposition.

Si vous vous posez des questions sur le fonctionnement du système, le site du Tribunal administratif du logement est la ressource à consulter en priorité. Cependant, ce n’est pas toujours la plus intelligible. Je vous propose donc des alternatives : le site web Locataire info du RCLALQ vulgarise plusieurs informations importantes pour les locataires tout en regroupant une foule d’outils. Éducaloi possède aussi un guide sur le logement.

En cas d’urgence, les comités logement sont d’excellentes ressources gratuites (bien que souvent débordés). Ces comités, disponibles dans tous les arrondissements, peuvent vous informer sur vos droits et offrent des conseils juridiques, que ce soit sur des questions d’insalubrité, de risque d’éviction, de discrimination ou autres.

HocheLégal, un OBNL à vocation similaire, regroupe des juristes bénévoles offrant gratuitement des services juridiques aux citoyen.ne.s de l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve.

Et si vous avez à vous défendre en cour, des avocat.e.s, dont ceux.celles du cabinet Défends-toit, se spécialisent en droit du logement.

En résumé, votre relation avec votre proprio devrait ressembler à celle que vous auriez avec un.e ex toxique : gardez tous les receipts, ne cédez jamais à la pression, et n’hésitez pas à parler de ses comportements les plus lourds.

Là-dessus, bonne saison des baux à tous.tes!