10 erreurs classiques quand on vend sa première maison

Déménager dans sa première maison est toujours un projet emballant. Puis, un jour, on est prêt à s’installer ailleurs. Mais comme c’est le cas lors d’un premier achat, vendre est un apprentissage. On en a parlé avec Odile Alain, courtière immobilière chez Re/Max Renaissance, qui lance d’emblée que « vendre sa maison, ce n’est pas juste une transaction : c’est un projet qui doit être bien préparé ».

Un manque de préparation et de souci du détail peut, à l’inverse, coûter très cher. « Faire certaines erreurs peuvent coûter plusieurs milliers de dollars sur le prix d’achat, sans compter le délai de vente », dit-elle.

Acheter une maison comporte une grande dose d’émotivité. On tombe souvent en amour avec le bâtiment au moment de faire une offre d’achat. Y vivre pendant quelque temps, voire de nombreuses années, renforce le sentiment d’attachement qu’on peut éprouver pour son foyer.

C’est pourquoi plusieurs vendeurs peuvent avoir tendance à en surestimer la valeur au moment de le remettre sur le marché, observe Odile Alain. « L’affection qu’ils portent à leur maison fausse l’objectivité de la valeur qu’ils vont lui donner et le prix qu’ils vont demander. »

D’autres propriétaires, même de façon rationnelle, demanderont trop pour leur propriété, ajoute-t-elle. « Même quand on n’est pas dans les émotions, si on demande un prix trop élevé, on peut “brûler sa maison”, c’est-à-dire que les acheteurs vont s’en désintéresser. »

#2. Négliger la préparation de la propriété avant la visite

Selon la courtière immobilière, quelques secondes suffisent pour que la maison soit un coup de cœur pour de futurs acheteurs. L’inverse est aussi vrai, d’où l’importance de rendre l’endroit invitant dès le hall d’entrée.

« C’est important que l’entrée soit dégagée, qu’il n’y ait pas d’odeur forte ou dérangeante et que tout semble soigné, insiste Odile Alain. Ce sont de petits détails qui vont faire une différence. »

Comme les potentiels acheteurs feront le tour du propriétaire, il est aussi crucial que l’ensemble de la propriété soit propre, bien rangée, désencombrée et, surtout, dépersonnalisée.

« C’est important d’enlever les photos de famille et les objets trop personnels, mentionne la courtière. Les gens se projettent plus facilement dans la maison s’ils n’ont pas l’impression d’être chez une autre famille. »

#3. Être (trop) présent lors d’une visite

Dans un monde idéal, les acheteurs voudront se faire une première impression de votre propriété seuls. Si vous pouvez vous absenter pendant ce tour d’horizon, faites-le, surtout si vous avez un courtier ou que les acheteurs en ont un qui peut assurer la visite.

Si vous ne pouvez pas quitter votre résidence à ce moment précis, faites-vous discret.

Il est possible que les acheteurs potentiels aient des questions à vous poser, mais qui voudrait d’un propriétaire qui leur colle au derrière pendant toute la visite ?

Pas sûr que ça vous tenterait à vous non plus.

La vente d’une propriété repose sur plusieurs piliers : la bonne maison, au bon prix, au bon moment, au bon acheteur, indique Odile Alain. Dans ces conditions, une promesse d’achat peut arriver au bout de quelques jours seulement.

« Ça arrive que les vendeurs refusent une bonne première offre en pensant que les prochaines seront meilleures, mais c’est souvent une grave erreur, précise-t-elle. En général, la première offre est souvent la meilleure. »

Et plus la maison reste longtemps sur le marché, plus rares seront les offres, et moins généreuses elles seront.

Une offre d’achat, c’est bien plus qu’une somme d’argent que s’engage à verser l’acheteur au vendeur. Elle est généralement assortie de différentes conditions, notamment la date d’occupation souhaitée et les inclusions dans la vente, comme certains meubles ou accessoires, le fait de réaliser une inspection jugée satisfaisante ou des demandes de garanties.

« Il y a des offres qui sont très avantageuses, où l’acheteur offre son prix au vendeur, mais dont les conditions peuvent être désavantageuses », note Odile Alain.

Si vous envisagez de mettre votre propriété en vente, celle-ci sera plus attirante si certains problèmes sont réglés d’avance. On pense à une douche qui coule, une fenêtre mal isolée, etc.

Par contre, il est inutile de refaire la cuisine ou la salle de bain si tout fonctionne. Mieux vaut laisser le choix aux futurs propriétaires de la remettre au goût du jour et, surtout, à leur goût.

« C’est important de réparer ce qui est brisé, mais ça ne vaut pas la peine de rénover à des fins esthétiques, convient l’agente immobilière. C’est mieux d’adapter le prix en conséquence, si tout fonctionne mais que ce n’est pas au goût du jour. Le temps et l’argent ne valent pas nécessairement la peine d’être investis. »

Odile Alain insiste : la transparence est de mise lors de la vente d’une propriété.

« Certains vendeurs pensent s’en sortir en ne partageant pas certaines informations sur leur maison, se disant que ça ne paraîtra pas. Mais quand ça finit par se savoir, ça s’appelle un vice caché, et ça peut causer de nombreux problèmes. »

En effet, ne pas divulguer certaines informations sur la propriété, comme un sinistre passé, une défectuosité ou un vice de fabrication peut se retourner contre le vendeur, l’acheteur pouvant le poursuivre.

Donner l’heure juste dès le départ protège donc tout le monde. « L’acheteur va faire son offre en connaissance de cause et ne pourra pas revenir contre le vendeur », indique Mme Alain.

Même si vous obtenez le prix souhaité pour votre propriété, cela ne signifie pas que c’est le montant que vous toucherez une fois passé chez le notaire.

Plusieurs frais sont à considérer quand on vend sa maison, à commencer par la commission du courtier immobilier, si vous en avez un, puis les frais de notaires, les pénalités hypothécaires si votre prêt n’est pas à terme, le coût du certificat de localisation et de certaines expertises, etc. « Ce sont des dépenses qui peuvent se chiffrer à plusieurs milliers de dollars », indique Odile Alain.

D’ailleurs, la décision de faire affaire avec un courtier ou non peut représenter une économie ou une dépense.

« C’est sûr qu’un bon courtier connaît la valeur du marché et dispose d’un vaste réseau pour faciliter la vente, en plus de pouvoir négocier sans le côté émotif lié à la propriété, indique Mme Alain. Il va aussi vous éviter plusieurs erreurs. »

Pour vendre, il faut s’assurer de disposer d’un certificat de localisation à jour, émis par la municipalité. Celui-ci « représente l’état actuel des lieux, les limites de la propriété et ce qu’on y retrouve ».

Si des documents relatifs au zonage sont nécessaires, par exemple pour une maison où il est possible de tenir un espace commercial, ou des papiers prouvant que des travaux ont été récemment effectués, il vaut mieux les rassembler au moment de mettre en vente que tout juste avant de passer chez le notaire.

« S’il manque des documents nécessaires pour clore la transaction, ça peut la retarder et le vendeur peut se retrouver dans une situation délicate, surtout s’il rachète une autre propriété au même moment », prévient la courtière.

Elle relate le cas d’un vendeur qui s’est fait prendre : en acceptant l’offre d’achat d’un acheteur, il n’avait pas remarqué que celui-ci avait demandé pour 15 000 $ d’inclusions, y compris les électroménagers… qu’il avait déjà vendus sur Marketplace. Le vendeur a dû acheter de nouveaux appareils !

Une fois l’offre d’achat acceptée, il ne suffit plus de passer chez le notaire. Vous devez également penser à la suite.

Emménagerez-vous dans une propriété que vous achèterez, ou bien retournerez-vous en logement ? Y aura-t-il des travaux à budgéter et planifier dans votre future demeure ? Devrez-vous vendre des meubles ou en acheter d’autres pour votre prochain chez-vous ?

Bref, une fois le casse-tête de la vente résolu, vient celui du déménagement.

À vos boîtes !